近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(q600毫升等于多少斤水，800ml是多少水ī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期600毫升等于多少斤水，800ml是多少水博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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