万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)7朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思5套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wà朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思n)元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gā朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思o)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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