万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限一滴水多少ml 一滴水多少克公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(一滴水多少ml 一滴水多少克shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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