导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别ong>一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（20商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别20、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。