导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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