5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zh苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字uàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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