近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情小明王是谁的后代 小明王是男是女况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú小明王是谁的后代 小明王是男是女)债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(ji小明王是谁的后代 小明王是男是女ān)的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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