5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(pi一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者ào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面(m一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者iàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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