导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。毁掉一个老师最好的办法

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势毁掉一个老师最好的办法必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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