5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fá错一个题就往阴里装一支笔ng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目错一个题就往阴里装一支笔、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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