近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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