文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dā48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗ng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2048k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗21》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则(zé)按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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