导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(sh上尉是什么级别，上尉是连长还是营长ī)等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(sh上尉是什么级别，上尉是连长还是营长è)及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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