万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗>

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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