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　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cān岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文g)持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zà岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文i)2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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