文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(w将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》àn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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