5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗)了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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