5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。5公里是多少米 5公里是多少步”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为5公里是多少米 5公里是多少步过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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