导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产(蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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