饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明码标(biāo)价等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=边际贡献的计算公式是什么呀2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构边际贡献的计算公式是什么呀仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样边际贡献的计算公式是什么呀(yàng)的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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