导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百ng>成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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