5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民(m一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的ín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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