饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不(bù)低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(f五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服ú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明(míng)度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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