5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的(de)公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思)一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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