OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前(qián)几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资(zī)产上很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事(shì)件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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