万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的(de强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题贴上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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