近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的(de)变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(r2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米én)在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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