导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房1ma等于多少a，1ua等于多少a>

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。1ma等于多少a，1ua等于多少a

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 1ma等于多少a，1ua等于多少a