OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(ch蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子à)异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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