“现在的房地产很难再出(chū)现像过(guò)去(qù)十年的(de)系(xì)统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行(xíng)业(yè)分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注度(dù)从(cóng)板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双杀到了最(zuì)底部(bù)，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀(shā)到(dào)了底部，再往下的(de)空间已经不大了(le)。

　　三道(dào)红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参(cān)考

　　那(nà)么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道(dào)中进(jìn)行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出(chū)，需(xū)要满足以下三(sān)个基准：有大的(de)国资背(bèi)景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示(shì)，如果(guǒ)关注一下(xià)今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的主要资金来源(yuán)来自新(xīn)盘162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口的销售。但今年新房的销售情(qíng)况(kuàng)相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还(hái)是那些有国企背景的房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明显的分化(huà)，无论是在销售，还(hái)是融资等各(gè)个(gè)方面都(dōu)非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而(ér)具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会(huì)特别重视(shì)企业的成本优势，更(gèng)具体(tǐ)一点，就(jiù)是它的(de)净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低(dī)水平；利润率是不是行业内(nèi)最(zuì)高(gāo)的；融资成(chéng)本是(shì)否是行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也(yě)是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房企(qǐ)的(de)综(zōng)合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同时满足上述条(tiáo)件(jiàn)的房企(qǐ)并不(bù)多。即便(biàn)是在(zài)国(guó)央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口g>2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色(sè)的(de)国央企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称得上完全(quán)健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国企开始大(dà)举扩张。而(ér)这无疑又进一(yī)步考验(yàn)着国央企的资(zī)金链(liàn)情况。

　　对(duì)房(fáng)企而(ér)言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有助于(yú)房(fáng)企储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来(lái)市场，以及过(guò)于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该房企新(xīn)购(gòu)入地(dì)块也实现了快速的(de)开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在(zài)一线城市，另外一半也(yě)主要集中在(zài)强二线和二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度(dù)让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来(lái)的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一(yī)家房企的(de)扩张(zhāng)速度是否激(jī)进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速了(le)。

　　不(bù)难看出(chū)，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红线(xiàn)”对房企的(de)净负债率要求不得(dé)高于100％要(yào)更加严(yán)格(gé)。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没有那(nà)么快，所以要规避(bì)公(gōng)司净(jìng)负债率提高(gāo)到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的(de)房(fáng)企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润置(zhì)地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控制了公司的扩(kuò)张速度与净负(fù)债(zhài)率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国(guó)央企与民营房(fáng)企，但在各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国(guó)央(yāng)企的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受(shòu)到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺长城(chéng)中国回(huí)报灵活配置(zhì)混合(hé)型证券投资(zī)基(jī)金”“全国社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理有限公司(sī)就长期(qī)持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青(qīng)睐，和其自(zì)身的(de)基本面表现存(cún)在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表(biǎo)现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增(zēng)长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集团扣非(fēi)归母净(jìng)利润依次(cì)为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发(fā)布的2023年(nián)一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持(chí)续增长，和(hé)滨江集团扎根(gēn)杭州的战(zhàn)略(lüè)布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地(dì)区(qū)的(de)营(yíng)收比重只占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的(de)土储(chǔ)补充(chōng)同样较为积(jī)极，根据(jù)诸(zhū)葛找(zhǎo)房(fáng)、住在(zài)杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突(tū)出(chū)表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环(huán)节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时代(dài)，所以对地(dì)产产业链，尤(yóu)其是偏消费属(shǔ)性的家装家居(jū)领域，我(wǒ)们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住(zhù)房规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求也(yě)会越来(lái)越多。美国过去(qù)的数据充分说明了(le)这(zhè)一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却(què)一直(zhí)都很好。对(duì)于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年(nián)内表(biǎo)现(xiàn)的统(tǒng)计，目(mù)前(qián)暂居(jū)前两位的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜(nà)和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例(lì)，富安(ān)娜(nà)主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的(de)研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司(sī)一季报的十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时(shí)包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私(sī)募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链股票还有(yǒu)金地(dì)集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时(shí)的家(jiā)居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块(kuài)中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从(cóng)业(yè)绩(jì)来(lái)看(kàn)，无论是营收(shōu)还是(shì)归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的(de)十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的(de)广发(fā)策略优(yōu)选和广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而(ér)这两只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部(bù)三(sān)只产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也(yě)成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业(yè)股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择(zé)成为难(nán)题(tí)。对此(cǐ)，前(qián)述(shù)上海公(gōng)募(mù)基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛(máo)利(lì)的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是(shì)市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较(jiào)高(gāo)的，每年(nián)到(dào)期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮(lún)合同周期还能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因为物业公司很容(róng)易(yì)一开始是挣钱的，后面(miàn)因为(wèi)保(bǎo)安这些固定(dìng)人员(yuán)成(chéng)本的年度增长，不过服(fú)务没有特别(bié)好，客(kè)户(hù)没有(yǒu)那么(me)满意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的(de)定(dìng)位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是(shì)有关系的(de)。”他进一步强调。

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