近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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