导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊rong>

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊strong>

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。