导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。

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