5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wè话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语i)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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