文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)边际贡献的计算公式是什么呀行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政边际贡献的计算公式是什么呀(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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