饱受争议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁兼(ji作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确ān)深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xí作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确ng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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