5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处)售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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