5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢ong>机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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