导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数(shù)据(jù)，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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