5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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