导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人之字是什么结构的字，近字是什么结构均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为(wèi)2.5之字是什么结构的字，近字是什么结构1亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

之字是什么结构的字，近字是什么结构>　　

　　

　　

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　

　　

　　

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　

　　

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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