万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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