5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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