近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗)分红前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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