文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zh福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗ōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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