饱受争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来(lái)说属于金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不(bù)对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的(de)一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经(jīng)纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(y顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪è)的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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