导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流2024年房价会继续下跌吗动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(2024年房价会继续下跌吗zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户2024年房价会继续下跌吗(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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