饱受争议的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规世界上性功能最强的国家是哪个国家(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成世界上性功能最强的国家是哪个国家’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。世界上性功能最强的国家是哪个国家部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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