近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

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　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站>

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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