饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服(fú)务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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